Preços dos imóveis em Andorra 2026: 4.547 €/m², impostos e regras de compra

A Espanha fechou o seu Golden Visa a 3 de abril de 2025. Portugal já tinha retirado o imobiliário do seu programa antes disso. Andorra escolheu o caminho contrário: manteve a porta aberta aos compradores estrangeiros — e duplicou o preço de entrar por ela.

Se está a considerar comprar um imóvel em Andorra em 2026, três números definem o panorama: 4.547 €/m² (a média nacional de apartamentos no final de 2025), 4% (o imposto de transmissão que paga qualquer comprador) e 6–10% (o imposto sobre investimento estrangeiro que pagam adicionalmente os não residentes). Este guia cobre os três, freguesia a freguesia, com os números oficiais.

Quanto custa o imobiliário em Andorra em 2026

Segundo os dados de transações publicados pelo Departamento de Estatística de Andorra, o preço médio por metro quadrado de apartamentos atingiu os 4.547,3 € no final de 2025, um aumento de 8,2% face aos 4.201,3 € de um ano antes — e quase o dobro dos 2.369,2 € registados no final de 2020. A leitura trimestral mais recente (1T 2026) coloca os apartamentos em 4.415,9 €/m², uma subida homóloga de 3% com um volume de transações ligeiramente inferior.

As médias ocultam uma variação enorme entre freguesias. Esta é a foto oficial no final de 2025:

Freguesia	Preço €/m² (apartamentos, fim 2025)	Variação vs 2024
Escaldes-Engordany	6.117 €	+15,8%
Andorra-a-Velha	4.886 €	−3,5%
Ordino	4.135 €	+12,0%
Canillo	3.752 €	+5,2%
La Massana	3.692 €	+11,1%
Sant Julià de Lòria	3.335 €	+32,1%
Encamp	3.242 €	+3,8%

Escaldes-Engordany é agora claramente a freguesia mais cara e a que concentra mais atividade, com as transações a quase duplicar em 2025. Andorra-a-Velha foi a única onde os preços caíram. Sant Julià de Lòria — tradicionalmente a freguesia de entrada mais barata, junto à fronteira espanhola — registou a subida mais forte (+32,1%), um sinal de que a procura está a deslocar-se para fora do centro.

O mercado no seu conjunto aqueceu: 2.175 transações em 2025, um aumento de 35,3%, movimentando 1.400 milhões de euros em valor de propriedade (+33,9%). As compras por estrangeiros não residentes duplicaram (+100,3%), embora o Governo atribua boa parte do salto a um efeito de base após a moratória 2023–24 sobre o investimento estrangeiro, que tinha deprimido artificialmente os números do ano anterior.

Os impostos: o que o comprador realmente paga

Imposto de transmissão (ITP): 4% para todos

Toda a compra de imóvel em Andorra carrega o Impost sobre Transmissions Patrimonials de 4% sobre o valor de compra, liquidado perante notário no momento da assinatura. Para comparação: o imposto equivalente na vizinha Catalunha é de 10%.

Imposto sobre investimento estrangeiro (IEI): 6% ou 10%

É aqui que 2026 mudou as regras. Sob o quadro da Lei Òmnibus 2 (em vigor desde 13 de fevereiro de 2026, com o regulamento aplicável desde 26 de fevereiro), o imposto sobre o investimento imobiliário estrangeiro duplicou: de 3% para 6% na primeira propriedade, e de 5% para 10% a partir da segunda habitação.

Dois detalhes pesam mais do que as taxas-título:

Quem conta como “investidor estrangeiro”? Não apenas os não residentes. A lei também trata como investidores estrangeiros os residentes andorranos que efetivamente residem há menos de 3 dos últimos 10 anos. Mudar-se para Andorra não o isenta imediatamente deste imposto.

Existe uma bonificação de 90% se o investimento se destinar a arrendamento residencial de longa duração como habitação principal, com compromisso de pelo menos 10 anos — um incentivo deliberado para canalizar o capital estrangeiro para o mercado de arrendamento e não para segundas habitações.

Em números: um não residente que compre um apartamento de 800.000 € como primeira propriedade andorrana paga 32.000 € de ITP mais 48.000 € de IEI — 80.000 € de impostos, cerca de 10% do preço, antes dos honorários do notário.

Notário — e por que não existe registo predial

Uma peculiaridade que surpreende quase todos os compradores estrangeiros: Andorra não tem um registo predial nacional. A transmissão é documentada e provada pela escritura pública notarial; os comuns (administrações de freguesia) mantêm o cadastre com as características físicas e económicas de cada imóvel. Isto torna o papel do notário — e a sua própria diligência sobre encargos e ónus — mais importante do que em Portugal ou em Espanha. Os honorários notariais seguem uma tabela regulada e são modestos face aos impostos (referência publicada: cerca de 600 € mais 0,1% do preço para propriedades de gama média; confirme a tabela exata com o seu notário para valores mais elevados).

O limiar de 800.000 € para residência

Comprar um imóvel e obter residência são vias ligadas mas separadas. Sob Òmnibus 2, a residência passiva (residència sense activitat lucrativa) exige um investimento total de 1.000.000 € em ativos andorranos — e se canalizar esse investimento através do imobiliário, cada propriedade tem de exceder 800.000 € (segundo o texto da lei publicado no BOPA de 12 de fevereiro de 2026). Some o pagamento não reembolsável de 50.000 € à AFA para o titular principal e 12.000 € por dependente.

Por outras palavras: a propriedade qualificada mais barata para efeitos de residência custa mais de 800.000 €, carrega cerca de 80.000 € em impostos de compra para um comprador estrangeiro, e insere-se num mercado onde o apartamento médio já se transaciona a 4.547 €/m². Para o orçamento completo de mudança — arrendamento, honorários de consultoria, e a alternativa de residência ativa — consulte o nosso guia completo do custo de mudar-se para Andorra.

Por que Andorra manteve a porta aberta quando os vizinhos a fecharam

A Espanha aboliu integralmente o seu Golden Visa a 3 de abril de 2025 (Lei Orgânica 1/2025), explicitamente para proteger a acessibilidade da habitação. Portugal tinha retirado o imobiliário do seu programa antes disso, e o NHR também terminou para novos residentes, deixando os investidores portugueses que comparam rotas a olhar para o modelo andorrano “aberto mas tributado” de forma diferente: a residência através de imobiliário continua possível em Andorra (>800.000 € por unidade), algo que Portugal já não oferece.

Para o comprador, o cálculo mudou mas os fundamentos não: um mercado estável que quase duplicou em cinco anos, sem imposto sobre o património, sem imposto sobre sucessões, rendimentos de arrendamento e mais-valias dentro de um dos sistemas fiscais mais leves da Europa, e um teto de 10% no IRS pessoal. Se essa equação encaixa no seu caso depende dos seus números — a nossa calculadora fiscal compara a sua carga atual com a andorrana, e se está pronto para modelar uma compra a sério, o nosso serviço Advisor Match liga-o a um consultor andorrano verificado, sem custo.

Números do Departamento de Estatística de Andorra (estatísticas de transações publicadas em fevereiro e maio de 2026), do BOPA de 12 de fevereiro de 2026, e de comunicações do Govern d’Andorra. Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento legal ou fiscal.