Preu de l'habitatge a Andorra 2026: 4.547 €/m², impostos i requisits

Espanya va tancar la seva Golden Visa el 3 d’abril de 2025. Portugal ja n’havia tret l’immobiliari abans. Andorra va triar el camí contrari: va mantenir la porta oberta als compradors estrangers — i va duplicar el preu d’entrar-hi.

Si t’estàs plantejant comprar habitatge a Andorra el 2026, tres números defineixen el paisatge: 4.547 €/m² (la mitjana nacional de pisos a finals de 2025), 4% (l’impost de transmissió que paga tot comprador) i 6–10% (l’impost sobre inversió estrangera que paguen a més els no residents). Aquesta guia cobreix els tres, parròquia per parròquia, amb les xifres oficials.

Què costa l’habitatge a Andorra el 2026

Segons les dades de transaccions publicades pel Departament d’Estadística d’Andorra, el preu mitjà per metre quadrat dels pisos va assolir els 4.547,3 € al tancament de 2025, un 8,2% més que els 4.201,3 € d’un any abans — i gairebé el doble dels 2.369,2 € de finals de 2020. La lectura trimestral més recent (1T 2026) situa els pisos a 4.415,9 €/m², un alça interanual del 3% amb un volum de transaccions una mica inferior.

Les mitjanes amaguen una variació enorme entre parròquies. Aquesta és la foto oficial al tancament de 2025:

Parròquia	Preu €/m² (pisos, final 2025)	Variació vs 2024
Escaldes-Engordany	6.117 €	+15,8%
Andorra la Vella	4.886 €	−3,5%
Ordino	4.135 €	+12,0%
Canillo	3.752 €	+5,2%
La Massana	3.692 €	+11,1%
Sant Julià de Lòria	3.335 €	+32,1%
Encamp	3.242 €	+3,8%

Escaldes-Engordany és ja amb claredat la parròquia més cara i també la que concentra més activitat, amb les transaccions gairebé duplicant-se el 2025. Andorra la Vella va ser l’única on els preus van caure. Sant Julià de Lòria — tradicionalment la parròquia gateway més barata, tocant la frontera espanyola — va registrar l’alça més forta (+32,1%), un senyal que la demanda s’està desplaçant cap a fora del centre.

El mercat en conjunt es va escalfar: 2.175 transaccions el 2025, un 35,3% més, movent 1.400 milions d’euros en valor de propietat (+33,9%). Les compres per estrangers no residents es van duplicar (+100,3%), tot i que el Govern atribueix bona part del salt a un rebot estadístic després de la moratòria 2023–24 sobre la inversió estrangera, que havia deprimit artificialment les xifres de l’any anterior.

Els impostos: el que realment paga el comprador

Impost de transmissió (ITP): 4% per a tothom

Tota compra d’habitatge a Andorra porta l’Impost sobre Transmissions Patrimonials del 4% sobre el valor de compra, liquidat davant notari al moment de la signatura. L’ITP andorrà és del 4% sobre el valor de compra, liquidat davant notari. A Catalunya, l’impost equivalent és del 10%: en la compra d’un pis de 500.000 €, la diferència són 30.000 €.

Impost sobre inversió estrangera (IEI): 6% o 10%

Aquí és on el 2026 ha canviat les regles del joc. Sota el marc de la Llei Òmnibus 2 (en vigor des del 13 de febrer de 2026, amb el reglament aplicable des del 26 de febrer), l’impost sobre inversió estrangera en immobles es va duplicar: del 3% al 6% per a la primera propietat, i del 5% al 10% a partir del segon habitatge.

Dos detalls importen més que els tipus titulars:

Qui compta com a “inversor estranger”? No només els no residents. La llei també tracta com a inversors estrangers els residents andorrans que efectivament hi resideixen des de fa menys de 3 dels últims 10 anys. Mudar-se a Andorra no t’eximeix immediatament d’aquest impost.

Existeix una bonificació del 90% si la inversió es destina a lloguer residencial de llarga durada com a habitatge habitual, amb compromís d’almenys 10 anys — un incentiu deliberat per canalitzar el capital estranger cap al mercat del lloguer i no cap a segones residències.

En números: un no resident que compri un pis de 800.000 € com a primera propietat andorrana paga 32.000 € d’ITP més 48.000 € d’IEI — 80.000 € d’impostos, al voltant del 10% del preu, abans de notaria.

Notaria — i per què no hi ha registre de la propietat

Una peculiaritat que sorprèn gairebé tot comprador estranger: Andorra no té un registre nacional de la propietat. La transmissió es documenta i es prova mitjançant l’escriptura pública notarial; els comuns mantenen el cadastre amb les característiques físiques i econòmiques de cada immoble. Això converteix el paper del notari — i la diligència deguda sobre càrregues i gravàmens — en una cosa més important que a Espanya o França. Els honoraris notarials segueixen un aranzel regulat i són modestos respecte als impostos (referència publicada: al voltant de 600 € més el 0,1% del preu per a propietats de gamma mitjana; confirma l’aranzel exacte amb el teu notari per a valors més alts).

El llindar de 800.000 € per a residència

Comprar habitatge i obtenir residència són vies connectades però separades. Sota Òmnibus 2, la residència passiva (residència sense activitat lucrativa) exigeix una inversió total d’1.000.000 € en actius andorrans — i si canalitzes aquesta inversió via immobles, cada propietat ha de superar els 800.000 € (segons el text de la llei publicat al BOPA del 12 de febrer de 2026). Suma-hi el pagament no reembossable de 50.000 € a l’AFA per al titular principal i 12.000 € per dependent.

Dit d’una altra manera: la propietat qualificada més barata a efectes de residència costa més de 800.000 €, comporta uns 80.000 € en impostos de compra per a un comprador estranger, i s’inscriu en un mercat on el pis mitjà ja cotitza a 4.547 €/m². Per al pressupost complet de mudança — lloguer, assessorament, i l’alternativa de residència activa — consulta la nostra guia completa del cost de mudar-se a Andorra.

Què cal per comprar a Andorra venint de Catalunya o d’Espanya?

No hi ha restricció per nacionalitat: el que compta és l’estatus de residència. Un comprador espanyol no resident necessita l’autorització d’inversió estrangera (el Govern revisa la identitat, l’origen dels fons i la finalitat de l’operació), paga el 6–10% d’IEI sobre el 4% d’ITP i ha de recordar la regla dels 3 sobre 10: fins i tot després de mudar-te, segueixes sent “inversor estranger” a efectes d’aquest impost fins a acumular 3 anys de residència efectiva dins dels últims 10. Comprar habitatge NO atorga per si sol residència — per a les vies de residència disponibles, consulta la nostra guia del cost de mudar-se a Andorra.

Per què Andorra ha mantingut la porta oberta quan els veïns l’han tancada

Espanya va suprimir íntegrament la seva Golden Visa el 3 d’abril de 2025 (Llei Orgànica 1/2025), explícitament per protegir l’accessibilitat de l’habitatge. Portugal n’havia tret l’immobiliari abans. Andorra va triar una tercera via: ni prohibició, ni paradís — sinó un preu. El capital estranger continua essent benvingut — simplement paga entre el 6% i el 10% a la porta, i la recaptació finança la política pública d’habitatge.

Per al comprador, el càlcul ha canviat però els fonaments no: un mercat estable que gairebé s’ha duplicat en cinc anys, sense impost sobre el patrimoni, sense impost sobre successions, rendiments del lloguer i plusvàlues dins d’un dels sistemes fiscals més lleugers d’Europa, i un sostre del 10% en l’IRPF personal. Si aquesta equació t’encaixa depèn dels teus números — la nostra calculadora fiscal compara la teva càrrega actual amb l’andorrana, i si vols modelar una compra seriosament, el nostre servei Advisor Match et connecta amb un assessor andorrà contrastat sense cost.

Xifres del Departament d’Estadística d’Andorra (estadístiques de transaccions publicades el febrer i el maig de 2026), del BOPA del 12 de febrer de 2026, i de comunicacions del Govern d’Andorra. Aquest article és informatiu i no constitueix assessorament legal ni fiscal.