Prix de l'immobilier en Andorre 2026 : 4 547 €/m², taxes et règles d'achat

L’Espagne a fermé son Golden Visa le 3 avril 2025. Le Portugal avait déjà sorti l’immobilier de son programme. L’Andorre a choisi le chemin inverse : elle a maintenu la porte ouverte aux acheteurs étrangers — et a doublé le prix d’y entrer.

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier en Andorre en 2026, trois chiffres définissent le paysage : 4 547 €/m² (la moyenne nationale des appartements à fin 2025), 4 % (la taxe de transmission que paie tout acheteur) et 6–10 % (la taxe sur l’investissement étranger que paient en plus les non-résidents). Ce guide couvre les trois, paroisse par paroisse, avec les chiffres officiels.

Ce que coûte l’immobilier en Andorre en 2026

Selon les données de transactions publiées par le Département des Statistiques d’Andorre, le prix moyen au mètre carré pour les appartements a atteint 4 547,3 € à fin 2025, en hausse de 8,2 % par rapport aux 4 201,3 € de l’année précédente — et près du double des 2 369,2 € enregistrés à fin 2020. La dernière lecture trimestrielle (T1 2026) situe les appartements à 4 415,9 €/m², en hausse de 3 % sur un an avec un volume de transactions légèrement inférieur.

Les moyennes cachent une variation considérable entre paroisses. Voici l’image officielle à fin 2025 :

Paroisse	Prix €/m² (appartements, fin 2025)	Variation vs 2024
Escaldes-Engordany	6 117 €	+15,8 %
Andorre-la-Vieille	4 886 €	−3,5 %
Ordino	4 135 €	+12,0 %
Canillo	3 752 €	+5,2 %
La Massana	3 692 €	+11,1 %
Sant Julià de Lòria	3 335 €	+32,1 %
Encamp	3 242 €	+3,8 %

Escaldes-Engordany est désormais clairement la paroisse la plus chère et celle qui concentre le plus d’activité, les transactions y ayant presque doublé en 2025. Andorre-la-Vieille a été la seule où les prix ont baissé. Sant Julià de Lòria — traditionnellement la paroisse d’entrée la moins chère, à la frontière espagnole — a enregistré la hausse la plus forte (+32,1 %), un signal que la demande se déplace vers l’extérieur du centre.

Le marché dans son ensemble s’est échauffé : 2 175 transactions en 2025, en hausse de 35,3 %, déplaçant 1,4 milliard d’euros en valeur de propriété (+33,9 %). Les achats par des étrangers non-résidents ont doublé (+100,3 %), bien que le Gouvernement attribue une grande partie du bond à un rebond statistique après le moratoire 2023–24 sur l’investissement étranger, qui avait artificiellement déprimé les chiffres de l’année précédente.

Les taxes : ce que paie réellement l’acheteur

Taxe de transmission (ITP) : 4 % pour tout le monde

Toute acquisition immobilière en Andorre porte l’Impost sobre Transmissions Patrimonials de 4 % sur la valeur d’achat, liquidé devant notaire à la signature. À titre de comparaison : la taxe équivalente en Catalogne voisine est de 10 %.

Taxe sur l’investissement étranger (IEI) : 6 % ou 10 %

C’est ici que 2026 a changé la donne. Sous le cadre de la Loi Omnibus 2 (en vigueur depuis le 13 février 2026, avec le règlement d’application effectif depuis le 26 février), la taxe sur l’investissement immobilier étranger a doublé : de 3 % à 6 % sur la première propriété, et de 5 % à 10 % à partir du second logement.

Deux détails comptent plus que les taux titres :

Qui compte comme « investisseur étranger » ? Pas seulement les non-résidents. La loi traite aussi comme investisseurs étrangers les résidents andorrans qui ont effectivement résidé moins de 3 des 10 dernières années. S’installer en Andorre ne vous exonère pas immédiatement de cette taxe.

Il existe un abattement de 90 % si l’investissement est destiné à la location résidentielle longue durée à titre de résidence principale, avec engagement d’au moins 10 ans — un incitatif délibéré pour canaliser le capital étranger vers le marché locatif plutôt que les résidences secondaires.

En chiffres : un non-résident achetant un appartement de 800 000 € comme première propriété andorrane paie 32 000 € d’ITP plus 48 000 € d’IEI — 80 000 € de taxes, soit environ 10 % du prix, avant frais de notaire.

Le notaire — et pourquoi il n’existe pas de registre foncier

Une particularité qui surprend presque tout acheteur étranger : l’Andorre ne dispose pas d’un registre foncier national. Le transfert de propriété est documenté et prouvé par l’acte notarial public lui-même ; les comuns (administrations paroissiales) tiennent le cadastre avec les caractéristiques physiques et économiques de chaque bien. Cela rend le rôle du notaire — et votre propre diligence sur les charges et grèvements — plus important qu’en France ou en Espagne. Les honoraires notariaux suivent un barème réglementé et restent modestes par rapport aux taxes (référence publiée : autour de 600 € plus 0,1 % du prix pour des propriétés de gamme moyenne ; confirmez le barème exact avec votre notaire pour des valeurs plus élevées).

Le seuil de 800 000 € pour la résidence

Acheter un bien et obtenir la résidence sont des voies liées mais distinctes. Sous Omnibus 2, la résidence passive (residència sense activitat lucrativa) exige un investissement total de 1 000 000 € en actifs andorrans — et si vous canalisez cet investissement via l’immobilier, chaque propriété doit dépasser 800 000 € (selon le texte de la loi publié au BOPA du 12 février 2026). Ajoutez le paiement non remboursable de 50 000 € à l’AFA pour le demandeur principal et 12 000 € par personne à charge.

Autrement dit : la propriété qualifiante la moins chère pour la résidence coûte plus de 800 000 €, porte environ 80 000 € de taxes d’acquisition pour un acheteur étranger, et s’inscrit dans un marché où l’appartement moyen se traite déjà à 4 547 €/m². Pour le budget complet de relocalisation — loyer, conseil, et l’alternative de la résidence active — consultez notre guide complet du coût de déménagement en Andorre.

Pourquoi l’Andorre a maintenu la porte ouverte quand ses voisins la fermaient

L’Espagne a supprimé entièrement son Golden Visa le 3 avril 2025 (Loi Organique 1/2025), explicitement pour protéger l’accessibilité du logement. Le Portugal avait sorti l’immobilier de son programme plus tôt. L’Andorre a choisi une troisième voie : ni interdiction, ni paradis — mais un prix. Le capital étranger reste bienvenu — il paie simplement entre 6 % et 10 % à la porte, et les recettes financent la politique publique du logement.

Pour les résidents fiscaux français, un point pratique mérite d’être souligné : un bien en Andorre se situe hors du champ naturel de l’IFI dans un sens — l’Andorre elle-même ne prélève aucun impôt sur la fortune, alors qu’un résident fiscal français détenant un patrimoine immobilier (en France ou à l’étranger) supérieur à 1,3 M€ reste dans le champ de l’IFI tant qu’il demeure résident fiscal français. Le point essentiel : l’avantage « impôt sur la fortune » vient du transfert de la résidence fiscale, pas du simple déplacement du bien.

Pour l’acheteur, le calcul a changé mais les fondamentaux non : un marché stable qui a presque doublé en cinq ans, pas d’impôt sur la fortune, pas d’impôt sur les successions, des revenus locatifs et plus-values dans l’un des systèmes fiscaux les plus légers d’Europe, et un plafond de 10 % sur l’IRPF personnel. Que cet arbitrage fonctionne pour votre situation dépend de vos chiffres — notre calculateur fiscal compare votre charge actuelle à celle de l’Andorre, et si vous êtes prêt à modéliser un achat sérieusement, notre service Advisor Match vous met en relation avec un conseiller andorran vérifié, sans frais.

Chiffres du Département des Statistiques d’Andorre (statistiques de transactions publiées en février et mai 2026), du BOPA du 12 février 2026, et des communications du Govern d’Andorra. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.