Precio de la vivienda en Andorra 2026: 4.547 €/m², impuestos y requisitos

España cerró su Golden Visa el 3 de abril de 2025. Portugal ya había sacado el inmobiliario de su programa antes. Andorra optó por el camino contrario: mantuvo la puerta abierta a los compradores extranjeros — y duplicó el precio de entrar por ella.

Si estás valorando comprar vivienda en Andorra en 2026, tres números definen el panorama: 4.547 €/m² (la media nacional de pisos al cierre de 2025), 4% (el impuesto de transmisión que paga todo comprador) y 6–10% (el impuesto sobre inversión extranjera que pagan además los no residentes). Esta guía cubre los tres, parroquia por parroquia, con las cifras oficiales.

Qué cuesta la vivienda en Andorra en 2026

Según los datos de transacciones publicados por el Departamento de Estadística de Andorra, el precio medio por metro cuadrado en pisos alcanzó los 4.547,3 € al cierre de 2025, un 8,2% más que los 4.201,3 € de un año antes — y casi el doble de los 2.369,2 € de finales de 2020. La lectura trimestral más reciente (1T 2026) sitúa los pisos en 4.415,9 €/m², un alza interanual del 3% con un volumen de transacciones algo menor.

Las medias ocultan una variación enorme entre parroquias. Esta es la foto oficial al cierre de 2025:

Parroquia	Precio €/m² (pisos, cierre 2025)	Variación vs 2024
Escaldes-Engordany	6.117 €	+15,8%
Andorra la Vella	4.886 €	−3,5%
Ordino	4.135 €	+12,0%
Canillo	3.752 €	+5,2%
La Massana	3.692 €	+11,1%
Sant Julià de Lòria	3.335 €	+32,1%
Encamp	3.242 €	+3,8%

Escaldes-Engordany es ya con claridad la parroquia más cara y también la que más actividad concentra, con las transacciones casi duplicándose en 2025. Andorra la Vella fue la única donde los precios cayeron. Sant Julià de Lòria — tradicionalmente la parroquia gateway más barata, pegada a la frontera española — registró el alza más fuerte (+32,1%), una señal de que la demanda se está desplazando hacia fuera del centro.

El mercado en conjunto se calentó: 2.175 transacciones en 2025, un 35,3% más, moviendo 1.400 millones de euros en valor de propiedad (+33,9%). Las compras por extranjeros no residentes se duplicaron (+100,3%), aunque el Govern atribuye buena parte del salto a un rebote estadístico tras la moratoria 2023–24 sobre inversión extranjera, que había deprimido artificialmente las cifras del año previo.

Los impuestos: lo que realmente paga el comprador

Impuesto de transmisión (ITP): 4% para todos

Toda compra de vivienda en Andorra lleva el Impost sobre Transmissions Patrimonials del 4% sobre el valor de compra, liquidado ante notario en el momento de la firma. El ITP andorrano es del 4% sobre el valor de compra, liquidado ante notario. En Cataluña, el impuesto equivalente es del 10%: en la compra de un piso de 500.000 €, la diferencia son 30.000 €.

Impuesto sobre inversión extranjera (IEI): 6% o 10%

Aquí es donde 2026 cambió las reglas del juego. Bajo el marco de la Ley Òmnibus 2 (en vigor desde el 13 de febrero de 2026, con el reglamento aplicable desde el 26 de febrero), el impuesto sobre inversión extranjera en inmuebles se duplicó: del 3% al 6% para la primera propiedad, y del 5% al 10% a partir de la segunda vivienda.

Dos detalles importan más que los tipos titulares:

¿Quién cuenta como “inversor extranjero”? No solo los no residentes. La ley también trata como inversores extranjeros a los residentes andorranos que llevan efectivamente menos de 3 de los últimos 10 años residiendo en el país. Mudarte a Andorra no te exime inmediatamente de este impuesto.

Existe una bonificación del 90% si la inversión se destina a alquiler residencial de larga duración como vivienda habitual, con compromiso de al menos 10 años — un incentivo deliberado para canalizar el capital extranjero hacia el mercado del alquiler y no hacia segundas residencias.

En números: un no residente que compre un piso de 800.000 € como primera propiedad andorrana paga 32.000 € de ITP más 48.000 € de IEI — 80.000 € de impuestos, alrededor del 10% del precio, antes de notaría.

Notaría — y por qué no hay registro de la propiedad

Una peculiaridad que sorprende a casi todo comprador extranjero: Andorra no tiene un registro nacional de la propiedad. La transmisión se documenta y prueba mediante la escritura pública notarial; los comuns (administraciones parroquiales) mantienen el cadastre con las características físicas y económicas de cada inmueble. Esto convierte el papel del notario — y la diligencia debida sobre cargas y gravámenes — en algo más importante que en España o Francia. Los honorarios notariales siguen un arancel regulado y son modestos respecto a los impuestos (referencia publicada: en torno a 600 € más el 0,1% del precio para propiedades de gama media; confirma el arancel exacto con tu notario para valores más altos).

El umbral de 800.000 € para residencia

Comprar vivienda y obtener residencia son vías conectadas pero separadas. Bajo Òmnibus 2, la residencia pasiva (residència sense activitat lucrativa) exige una inversión total de 1.000.000 € en activos andorranos — y si canalizas esa inversión vía inmuebles, cada propiedad debe superar los 800.000 € (según el texto de la ley publicado en el BOPA del 12 de febrero de 2026). Súmale el pago no reembolsable de 50.000 € a la AFA para el titular principal y 12.000 € por dependiente.

Dicho de otra forma: la propiedad cualificada más barata a efectos de residencia cuesta más de 800.000 €, lleva unos 80.000 € en impuestos de compra para un comprador extranjero, y se inscribe en un mercado donde el piso medio ya cotiza a 4.547 €/m². Para el presupuesto completo de mudanza — alquiler, asesoramiento, y la alternativa de residencia activa — consulta nuestra guía completa del coste de mudarse a Andorra.

¿Qué se necesita para comprar en Andorra siendo español?

No hay restricción por nacionalidad: lo que cuenta es el estatus de residencia. Un comprador español no residente necesita la autorización de inversión extranjera (el Govern revisa la identidad, el origen de los fondos y la finalidad de la operación), paga el 6–10% de IEI sobre el 4% de ITP y debe recordar la regla de los 3 sobre 10: incluso después de mudarte, sigues siendo “inversor extranjero” a efectos de este impuesto hasta acumular 3 años de residencia efectiva dentro de los últimos 10. Comprar vivienda NO da por sí solo residencia — para las vías de residencia disponibles, ver nuestra guía de coste de mudarse a Andorra.

Por qué Andorra mantuvo la puerta abierta cuando los vecinos la cerraron

España suprimió íntegramente su Golden Visa el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), explícitamente para proteger la accesibilidad de la vivienda. Portugal había sacado el inmobiliario de su programa antes. Andorra eligió una tercera vía: ni prohibición, ni paraíso — sino un precio. El capital extranjero sigue siendo bienvenido — paga simplemente entre el 6% y el 10% en la puerta, y la recaudación financia la política pública de vivienda.

Para el comprador, el cálculo ha cambiado pero los fundamentos no: un mercado estable que casi se ha duplicado en cinco años, sin impuesto sobre el patrimonio, sin impuesto sobre sucesiones, rendimientos del alquiler y plusvalías dentro de uno de los sistemas fiscales más ligeros de Europa, y un techo del 10% en el IRPF personal. Si esa ecuación te encaja depende de tus números — nuestra calculadora fiscal compara tu carga actual con la andorrana, y si quieres modelar una compra en serio, nuestro servicio Advisor Match te conecta con un asesor andorrano contrastado sin coste.

Cifras del Departamento de Estadística de Andorra (estadísticas de transacciones publicadas en febrero y mayo de 2026), del BOPA del 12 de febrero de 2026, y de comunicaciones del Govern d’Andorra. Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal.