Loi Omnibus 2 d'Andorre : Ce Qui Change pour la Résidence, l'Investissement et la Fiscalité en 2026

Le 22 janvier 2026, le Parlement andorran a approuvé la Loi 2/2026 — officiellement la Llei de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible (Loi de Continuité et de Consolidation des Mesures pour la Croissance Durable). Publiée au Journal Officiel (BOPA) le 12 février et entrée en vigueur le 13 février 2026, cette législation — communément appelée Loi Omnibus 2 — représente la révision la plus significative du cadre de résidence et d’investissement étranger d’Andorre depuis des années.

La Loi Omnibus 2 transforme les mesures d’urgence en matière de logement et d’immigration introduites par la Loi Omnibus originale de 2025 (Loi 5/2025) en un cadre réglementaire permanent et pluriannuel. Pour les entrepreneurs, investisseurs et toute personne envisageant de s’installer en Andorre, les changements sont substantiels : seuils d’investissement plus élevés, taxes immobilières doublées pour les étrangers, contributions gouvernementales non remboursables et exigences de substance plus strictes pour la résidence active.

Ce guide détaille chaque changement majeur et ses implications pratiques.

Pourquoi la Loi Omnibus 2 a Été Adoptée

Le marché immobilier andorran est sous pression extrême. Depuis 2019, les prix de l’immobilier ont bondi d’environ 47 %, atteignant une moyenne de 4 582 € par mètre carré début 2024. Dans les zones prisées comme Les Escaldes, les prix ont grimpé de plus de 20 % en une seule année. Les loyers ont suivi une trajectoire similaire, chassant les résidents de longue date des logements abordables.

La Loi Omnibus de 2025 avait introduit des mesures d’urgence — limites à l’investissement étranger, taxes immobilières progressives, moratoires sur les locations touristiques et pouvoirs de mobilisation des logements vacants. Toutefois, cette législation avait été conçue comme une réponse à moyen terme, avec plusieurs dispositions programmées pour expirer fin 2025.

La Loi Omnibus 2 répond à la question de ce qui vient ensuite : elle transforme ces solutions temporaires en un cadre stable et prévisible aligné sur la vision de développement d’Andorre à l’horizon 2030. Les objectifs déclarés du gouvernement sont la croissance démographique maîtrisée, un logement adéquat pour les résidents permanents, la protection de l’environnement et une économie diversifiée moins dépendante de l’investissement spéculatif.

Résidence Passive : L’Investissement Minimum Passe à 1 Million d’Euros

Le changement phare est l’augmentation de l’investissement minimum requis pour la résidence passive (residència sense activitat lucrativa) — l’équivalent andorran d’un « Golden Visa ».

Avant (2025)

Exigence	Montant
Investissement minimum en actifs andorrans	600 000 €
Dépôt AFA (titulaire principal)	50 000 € (remboursable)
Dépôt AFA (par personne à charge)	12 000 € (remboursable)

Après (Loi Omnibus 2, 2026)

Exigence	Montant
Investissement minimum en actifs andorrans	1 000 000 €
Minimum par bien (voie immobilière)	800 000 €
Contribution au Fonds de Logement (voie alternative)	400 000 € (inchangé)
Paiement AFA (titulaire principal)	50 000 € (non remboursable)
Paiement AFA (par personne à charge)	12 000 € (non remboursable)

L’investissement peut prendre plusieurs formes : biens immobiliers, actions dans des sociétés andorranes, instruments financiers autorisés ou fonds d’investissement collectif andorrans. Toutefois, les investissements en instruments financiers et en fonds sont désormais limités à 36 mois — au-delà de trois ans, le capital doit être réorienté vers d’autres classes d’actifs éligibles comme l’immobilier ou les parts de sociétés.

La voie du Fonds de Logement reste accessible à 400 000 €, offrant un accès plus économique aux candidats disposés à contribuer au développement du logement social en Andorre plutôt qu’à acquérir des actifs personnels.

Les résidents passifs doivent toujours justifier de revenus annuels d’au moins 300 % du salaire minimum andorran (environ 54 912 € en 2026, sur la base d’un salaire minimum de 1 525,33 €/mois), plus 100 % supplémentaires par personne à charge. L’exigence de séjour minimum de 90 jours par an reste inchangée.

Le Dépôt AFA Devient Non Remboursable

Il s’agit d’un changement fondamental dans la logique financière d’obtention de la résidence en Andorre. Sous le régime précédent, la contribution de 50 000 € à l’AFA (plus 12 000 € par personne à charge) était un dépôt remboursable — essentiellement une caution récupérée en quittant le pays.

Avec la Loi Omnibus 2, ces versements deviennent définitifs et non remboursables. La seule exception est le refus de la demande initiale d’immigration — dans ce cas, les fonds sont restitués. Mais pour quiconque obtient la résidence et quitte ensuite Andorre, l’argent reste à l’État.

Ce changement s’applique tant aux résidents passifs qu’aux résidents actifs indépendants. Le gouvernement a annoncé des exemptions ou régimes spéciaux pour les professionnels indépendants dans les secteurs de l’économie numérique, de l’innovation et de la haute technologie, bien que les détails seront développés par voie réglementaire. Cela concerne notamment les traders crypto et les entreprises blockchain opérant sous la Loi sur les Actifs Numériques et le régime fiscal des cryptomonnaies en Andorre.

En termes de planification pratique, toute personne demandant la résidence en 2026 doit considérer le paiement AFA comme un coût irrécupérable plutôt que comme un dépôt récupérable. Pour une famille de quatre personnes (deux adultes, deux personnes à charge), les paiements non remboursables totalisent 74 000 €.

Taxe sur l’Investissement Immobilier Étranger : Doublée

La Loi Omnibus 2 augmente significativement la charge fiscale sur les achats immobiliers par des investisseurs étrangers.

Taux précédents (2025)

Opération	Taux
Premier bien	3 %
Deuxième bien	5 %
Troisième et suivants / promoteurs	10 %

Nouveaux taux (Loi Omnibus 2, 2026)

Opération	Taux
Premier bien	6 %
Deuxième bien et suivants	10 %
Promoteurs	10 %

Les taux pour les premier et deuxième biens ont effectivement doublé. Pour un résident passif acquérant un appartement de 800 000 € (le nouveau minimum), la seule taxe sur l’investissement étranger s’élève désormais à 48 000 € — contre 24 000 € avec l’ancien taux de 3 %.

La loi définit « investisseur étranger » comme une personne non résidente ou un résident andorran qui a effectivement résidé moins de 3 ans au cours des 10 dernières années. Cela signifie que les résidents récemment arrivés sont toujours considérés comme des investisseurs étrangers aux fins de la taxe immobilière, avec quelques nuances pour les périodes consacrées aux études en Andorre.

Les demandes d’investissement immobilier étranger déposées avant l’entrée en vigueur de la loi sont traitées selon les taux précédents — une disposition transitoire importante.

Limites de Propriété pour les Acheteurs Étrangers

La Loi Omnibus 2 maintient les plafonds quantitatifs de propriété pour les investisseurs étrangers :

Type de bien	Maximum
Terrains	1
Maisons	1
Appartements	2
Places de stationnement	6

Dépasser ces limites est possible mais exige d’engager les biens dans des programmes de location à long terme réglementés par le gouvernement pendant au moins 10 ans. À partir de 2026, ces biens doivent également respecter des normes d’efficacité énergétique et environnementales.

Les promotions immobilières pilotées par des investisseurs étrangers doivent affecter au moins 50 % des unités à la location réglementée à long terme pour les résidents andorrans.

Résidence Active : Exigences de Substance Plus Strictes

Pour les entrepreneurs utilisant la voie de la résidence active (travailleur indépendant, catégorie J.1), la Loi Omnibus 2 introduit des contrôles plus stricts sur l’activité économique réelle.

La contribution de 50 000 € à l’AFA pour les résidents indépendants devient également non remboursable. Des exemptions sont prévues pour les professionnels des secteurs de l’économie numérique, de l’innovation et de la haute technologie.

Plus significativement, la loi renforce les contrôles de substance lors des renouvellements à 2 et 5 ans. Les autorités d’immigration et le ministère de l’Économie partagent désormais leurs données et réalisent des examens conjoints pour vérifier que les plans d’affaires déclarés sont effectivement mis en œuvre. Les examens évaluent les employés réels, le chiffre d’affaires genuins, les relations documentées avec les clients et la présence vérifiable en bureau.

Les sociétés considérées comme existant principalement comme véhicules de résidence — sans substance économique réelle — s’exposent à des sanctions spécifiques : non-renouvellement des permis, pénalités financières et délais d’attente obligatoires avant une nouvelle demande.

Pour les entrepreneurs authentiques, le message est clair : structurez votre société andorrane avec une substance réelle dès le premier jour.

Travailleurs Transfrontaliers : Contrôles Renforcés

La Loi Omnibus 2 durcit les exigences pour les travailleurs transfrontaliers (frontaliers) — personnes résidant en France ou en Espagne mais travaillant en Andorre. Le renouvellement des permis peut désormais être refusé si les conditions qui avaient initialement justifié le permis ne sont plus remplies.

De nouvelles procédures de recrutement à l’origine sont en cours d’élaboration par voie réglementaire, et les entreprises faisant appel à des prestataires étrangers font face à des exigences de notification renforcées.

Mesures de Logement : Locations Touristiques, Logements Vacants et Durabilité

Moratoire sur la location touristique : La restriction sur les nouvelles licences d’hébergement touristique se poursuit, protégeant l’offre de location à long terme.

Mobilisation des logements vacants : Le gouvernement conserve les pouvoirs pour remettre les biens vacants sur le marché locatif. Les biens vacants depuis plus de deux ans sont déjà soumis à une taxe spéciale de 5,05 € par mètre carré de surface utile.

Objectifs pluriannuels de logement : La loi introduit des objectifs de planification jusqu’en 2030 couvrant l’offre de logements, les plafonds de population et la capacité d’infrastructure par paroisse.

Encadrement des loyers : Les dispositifs de loyer encadré sont prolongés et indexés sur l’inflation.

Ce Qui N’a Pas Changé : Les Avantages Fiscaux Fondamentaux d’Andorre

Il est important de souligner ce que la Loi Omnibus 2 n’affecte pas. La structure fiscale fondamentale d’Andorre reste inchangée — la même que celle présentée dans notre comparatif fiscal Andorre vs Espagne :

Impôt	Taux
Impôt sur le revenu maximum (IRPF)	10 % (premiers 24 000 € exonérés)
Impôt sur les sociétés (IS)	10 % (5 % si bénéfices ≤ 50 000 €)
Dividendes de sociétés andorranes	0 %
Plus-values (actions détenues >10 ans ou ≤25 % de participation)	0 %
TVA (IGI)	4,5 %
Impôt sur la fortune	Inexistant
Droits de succession/donation	Inexistants

La Loi Omnibus 2 concerne l’accès à la résidence et l’investissement immobilier — pas les taux d’imposition qui rendent Andorre attractive. Une fois résident, le traitement fiscal de vos revenus, dividendes et plus-values est exactement le même qu’auparavant.

Dispositions Transitoires

La loi comprend d’importantes clauses de maintien des droits acquis. Les demandes de résidence passive ou active déposées avant le 13 février 2026 (date d’entrée en vigueur) continuent d’être traitées selon les exigences antérieures. De même, les demandes d’investissement immobilier étranger déposées avant cette date sont soumises aux anciens taux.

Pour les résidents indépendants, ceux qui peuvent justifier d’un accord antérieur dans les six mois suivant l’entrée en vigueur de la loi peuvent également bénéficier du régime transitoire.

Impact Pratique : Ce Que Cela Signifie pour Chaque Profil

Investisseurs passifs et retraités

Le coût d’entrée a augmenté substantiellement. Entre le seuil d’investissement plus élevé (1 million €), le paiement AFA non remboursable (50 000 €+) et la taxe immobilière doublée (6 % sur le premier bien), un résident passif achetant un bien immobilier en 2026 engage environ 1,1 million d’euros avant tout frais de vie. Cela représente une augmentation d’environ 67 % par rapport aux exigences de 2025.

La voie du Fonds de Logement à 400 000 € reste l’option la plus économique.

Entrepreneurs (résidence active)

Pour les entrepreneurs authentiques, l’impact pratique est plus contenu. Le changement clé est le paiement AFA non remboursable — un coût de 50 000 € au lieu d’un dépôt temporaire. Pour le reste, la voie de la résidence active reste accessible à ceux qui établissent de véritables entreprises avec une substance réelle. Notre guide pour freelances et nomades digitaux en Andorre détaille le processus d’installation sous ces nouvelles règles.

Investisseurs immobiliers

Les acheteurs étrangers font face à des coûts d’entrée plus élevés (6-10 % de taxe sur l’investissement) et à des exigences opérationnelles plus strictes. L’investissement immobilier en Andorre reste viable mais nécessite une modélisation financière plus soignée.

Andorre en Contexte : Toujours Compétitive ?

Avec des barrières d’entrée plus élevées, la question naturelle est de savoir si Andorre reste compétitive face à des alternatives comme le Portugal, l’Espagne, Dubaï ou le Royaume-Uni.

La réponse est clairement oui — mais pour un groupe plus sélect. Avec un impôt sur le revenu maximum de 10 %, un impôt sur les dividendes de 0 %, des plus-values de 0 % sur les actions détenues à long terme, un IGI de 4,5 % et aucun impôt sur la fortune ni sur les successions, les avantages fiscaux permanents d’Andorre dépassent largement les coûts d’entrée plus élevés. Un entrepreneur économisant 30 000 à 50 000 € par an en impôts par rapport à la France ou l’Espagne récupère le seuil d’investissement augmenté en quelques années.

La Loi Omnibus 2 reflète le passage délibéré d’Andorre d’une stratégie de volume à une stratégie de qualité. Le gouvernement veut des résidents moins nombreux mais plus fortunés et plus engagés, qui contribuent à l’économie locale. Dans ce contexte, la migration millionnaire record de 2025 — 142 000 relocalisations à l’échelle mondiale — montre que les patrimoines mobiles cherchent activement exactement ce qu’offre l’Andorre.

Conclusion

La Loi Omnibus 2 marque la transition d’Andorre d’une réponse réactive de crise à une stratégie délibérée de long terme. Les règles sont plus strictes, les coûts plus élevés et les exigences de substance bien réelles. Mais la proposition fondamentale — l’un des environnements fiscaux les plus favorables d’Europe, associé à la sécurité, la qualité de vie et la commodité géographique — n’a pas changé.

Pour les entrepreneurs et investisseurs qui remplissent les conditions, Andorre en 2026 offre les mêmes avantages fiscaux fondamentaux que toujours. La différence est que l’accès à ces avantages exige désormais un engagement initial plus important. Compte tenu de l’ampleur des économies fiscales continues, cet engagement reste remarquablement vite amorti.

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Sources

Advantia Assessors — « Loi Omnibus 2 : changements de résidence et investissement en Andorre ».
Augé Legal & Fiscal — « Loi Omnibus 2 Andorre : Changements en Résidence et Investissement ».
FintaxAndorra — « Loi de Croissance Durable d’Andorre 2026 ».
Immigrant Invest — « Nouvelles règles de résidence par investissement en Andorre : minimum 1M € ».
Nordic Star Law Offices — « Réforme du permis de résidence par investissement en Andorre (2026) ».
AndorraInc — « Résidence passive en Andorre (par investissement) : conditions 2026 ».
Cases & Lacambra — « Legal Flash : Loi de réforme andorrane ».
Bloomberg Tax — « Andorre publie la loi budgétaire 2026 ».

Avertissement : Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les situations réglementaires sont individuelles et susceptibles d’évoluer. Consultez toujours un professionnel juridique qualifié avant toute décision de résidence ou d’investissement.