Ley Ómnibus 2 de Andorra: Qué Cambió para la Residencia, la Inversión y los Impuestos en 2026
La Ley Ómnibus 2 elevó la residencia pasiva a 1M€, duplicó impuestos inmobiliarios para extranjeros e hizo el depósito AFA no reembolsable. Análisis 2026.
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Abrir Calculadora →El 22 de enero de 2026, el Parlamento andorrano aprobó la Ley 2/2026 — oficialmente la Llei de continuïtat i consolidació de les mesures per al creixement sostenible (Ley de Continuidad y Consolidación de las Medidas para el Crecimiento Sostenible). Publicada en el Boletín Oficial (BOPA) el 12 de febrero y en vigor desde el 13 de febrero de 2026, esta legislación — conocida comúnmente como Ley Ómnibus 2 — representa la revisión más significativa del marco de residencia e inversión extranjera de Andorra en años.
La Ley Ómnibus 2 convierte las medidas de emergencia en materia de vivienda e inmigración introducidas por la Ley Ómnibus original de 2025 (Ley 5/2025) en un marco regulatorio permanente y plurianual. Para emprendedores, inversores y cualquier persona que esté considerando trasladarse a Andorra, los cambios son sustanciales: umbrales de inversión más altos, impuestos inmobiliarios duplicados para extranjeros, contribuciones gubernamentales no reembolsables y requisitos de sustancia más estrictos para la residencia activa.
Esta guía desglosa cada cambio importante y sus implicaciones prácticas.
Por Qué Se Aprobó la Ley Ómnibus 2
El mercado inmobiliario de Andorra ha estado sometido a una presión extrema. Desde 2019, los precios de la propiedad se han disparado aproximadamente un 47%, alcanzando una media de 4.582 € por metro cuadrado a principios de 2024. En zonas prime como Les Escaldes, los precios subieron más de un 20% en un solo año. Los alquileres siguieron una trayectoria similar, expulsando a los residentes de larga duración de las viviendas asequibles.
La Ley Ómnibus de 2025 introdujo medidas de emergencia — límites a la inversión extranjera, impuestos inmobiliarios progresivos, moratorias sobre alquileres turísticos y poderes para movilizar viviendas vacías. Sin embargo, esa legislación se diseñó como una respuesta a medio plazo, con varias disposiciones programadas para expirar a finales de 2025.
La Ley Ómnibus 2 responde a la pregunta de qué viene después: convierte esas soluciones temporales en un marco estable y previsible alineado con la visión de desarrollo de Andorra hasta 2030. Los objetivos declarados del gobierno son el crecimiento poblacional controlado, la vivienda adecuada para residentes permanentes, la protección medioambiental y una economía diversificada menos dependiente de la inversión especulativa.
Residencia Pasiva: La Inversión Mínima Sube a 1 Millón de Euros
El cambio más destacado es el aumento de la inversión mínima requerida para la residencia pasiva (residència sense activitat lucrativa) — el equivalente andorrano de un “Golden Visa”.
Antes (2025)
| Requisito | Importe |
|---|---|
| Inversión mínima en activos andorranos | 600.000 € |
| Depósito AFA (titular principal) | 50.000 € (reembolsable) |
| Depósito AFA (por dependiente) | 12.000 € (reembolsable) |
Después (Ley Ómnibus 2, 2026)
| Requisito | Importe |
|---|---|
| Inversión mínima en activos andorranos | 1.000.000 € |
| Mínimo por propiedad (vía inmobiliaria) | 800.000 € |
| Contribución al Fondo de Vivienda (vía alternativa) | 400.000 € (sin cambios) |
| Pago AFA (titular principal) | 50.000 € (no reembolsable) |
| Pago AFA (por dependiente) | 12.000 € (no reembolsable) |
La inversión puede adoptar varias formas: inmuebles, acciones en empresas andorranas, instrumentos financieros autorizados o fondos de inversión colectiva andorranos. No obstante, las inversiones en instrumentos financieros y fondos tienen ahora un límite de 36 meses — transcurridos tres años, el capital debe redirigirse hacia otras clases de activos elegibles como inmuebles o acciones de empresas.
La vía del Fondo de Vivienda sigue disponible a 400.000 €, ofreciendo un acceso más económico para solicitantes dispuestos a contribuir al desarrollo de vivienda social de Andorra en lugar de adquirir activos personales.
Los residentes pasivos deben seguir demostrando ingresos anuales de al menos el 300% del salario mínimo andorrano (aproximadamente 54.912 € en 2026, basado en un salario mínimo de 1.525,33 €/mes), más un 100% adicional por cada dependiente. El requisito de estancia mínima de 90 días anuales no ha cambiado.
El Depósito AFA Se Convierte en No Reembolsable
Este es un cambio fundamental en la lógica financiera de obtener residencia en Andorra. Bajo el régimen anterior, la contribución de 50.000 € a la AFA (más 12.000 € por dependiente) era un depósito reembolsable — esencialmente una fianza que se recuperaba al abandonar el país.
Con la Ley Ómnibus 2, estos pagos pasan a ser definitivos y no reembolsables. La única excepción es si la solicitud de inmigración inicial es denegada — en ese caso, los fondos se devuelven. Pero para quien obtenga la residencia y posteriormente abandone Andorra, el dinero queda en poder del Estado.
Este cambio se aplica tanto a residentes pasivos como a residentes activos por cuenta propia. El gobierno ha anunciado exenciones o regímenes especiales para profesionales por cuenta propia en los sectores de economía digital, innovación y alta tecnología, aunque los detalles se desarrollarán mediante regulación posterior. Esto es especialmente relevante para traders crypto y negocios blockchain que operan bajo la Ley de Activos Digitales y el marco fiscal de criptomonedas de Andorra.
A efectos de planificación práctica, cualquier persona que solicite la residencia en 2026 debe tratar el pago AFA como un coste hundido y no como un depósito recuperable. Para una familia de cuatro miembros (dos adultos, dos dependientes), los pagos no reembolsables suman 74.000 €.
Impuesto sobre Inversión Inmobiliaria Extranjera: Duplicado
La Ley Ómnibus 2 incrementa significativamente la carga fiscal sobre las compras de inmuebles por inversores extranjeros.
Tipos anteriores (2025)
| Operación | Tipo |
|---|---|
| Primera propiedad | 3% |
| Segunda propiedad | 5% |
| Tercera y siguientes / promotores | 10% |
Nuevos tipos (Ley Ómnibus 2, 2026)
| Operación | Tipo |
|---|---|
| Primera propiedad | 6% |
| Segunda y siguientes propiedades | 10% |
| Promotores | 10% |
Los tipos para primera y segunda propiedad se han duplicado de facto. Para un residente pasivo que adquiera un apartamento de 800.000 € (el nuevo mínimo), solo el impuesto de inversión extranjera asciende ahora a 48.000 € — frente a 24.000 € con el tipo anterior del 3%.
La ley define “inversor extranjero” como una persona no residente o un residente andorrano que haya sido efectivamente residente durante menos de 3 años en los 10 anteriores. Esto significa que los residentes recién llegados siguen siendo tratados como inversores extranjeros a efectos del impuesto inmobiliario, con algunos matices para los períodos dedicados a estudios en Andorra.
Las solicitudes de inversión inmobiliaria extranjera presentadas antes de la entrada en vigor de la ley se tramitan con los tipos anteriores — una disposición transitoria importante.
Límites de Propiedad para Compradores Extranjeros
La Ley Ómnibus 2 mantiene los topes cuantitativos de propiedad para inversores extranjeros:
| Tipo de inmueble | Máximo |
|---|---|
| Parcelas de terreno | 1 |
| Casas | 1 |
| Apartamentos | 2 |
| Plazas de aparcamiento | 6 |
Superar estos límites es posible pero requiere destinar las propiedades a programas de alquiler a largo plazo regulados por el gobierno durante al menos 10 años. A partir de 2026, estos inmuebles también deben cumplir estándares de eficiencia energética y medioambientales.
Las promociones inmobiliarias lideradas por inversores extranjeros deben destinar al menos el 50% de las unidades a alquiler regulado a largo plazo para residentes andorranos.
Residencia Activa: Requisitos de Sustancia Más Estrictos
Para los emprendedores que utilizan la vía de residencia activa (cuenta propia, categoría J.1), la Ley Ómnibus 2 introduce controles más estrictos sobre la actividad económica real.
La contribución de 50.000 € a la AFA para residentes por cuenta propia también pasa a ser no reembolsable, igualando el cambio de la residencia pasiva. Como se indicó, se prevén exenciones para profesionales en los sectores de economía digital, innovación y alta tecnología.
Más significativamente, la ley refuerza los controles de sustancia en las renovaciones a los 2 y 5 años. Las autoridades de inmigración y el Ministerio de Economía ahora comparten datos y realizan revisiones conjuntas para verificar que los planes de negocio declarados se están implementando realmente. Las revisiones evalúan empleados reales, ingresos genuinos, relaciones documentadas con clientes y presencia verificable en oficina.
Las empresas que se considere que existen principalmente como vehículos de residencia — sin sustancia económica real — se enfrentan a sanciones específicas: no renovación de permisos, penalizaciones económicas y períodos de espera obligatorios antes de volver a solicitar.
Para los emprendedores genuinos, el mensaje es claro: estructura tu empresa andorrana con sustancia real desde el primer día. Mantén clientes reales, contrata personal local cuando sea apropiado, establece presencia física en oficina y genera ingresos alineados con tu modelo de negocio declarado.
Trabajadores Transfronterizos: Controles Más Estrictos
La Ley Ómnibus 2 endurece los requisitos para los trabajadores transfronterizos (frontaliers) — personas que viven en Francia o España pero trabajan en Andorra. La renovación de permisos puede ahora ser denegada si las condiciones que originalmente justificaron el permiso ya no se cumplen.
Se están desarrollando nuevos procedimientos de contratación en origen mediante regulación, y las empresas que contraten servicios de compañías extranjeras se enfrentan a requisitos de notificación reforzados.
Medidas de Vivienda: Alquileres Turísticos, Viviendas Vacías y Sostenibilidad
Moratoria de alquiler turístico: La restricción sobre nuevas licencias de alojamiento turístico continúa, protegiendo la oferta de alquiler a largo plazo de nuevas conversiones a pisos vacacionales.
Movilización de viviendas vacías: El gobierno mantiene los poderes para reintroducir propiedades vacías en el mercado de alquiler. Las propiedades vacías durante más de dos años ya están sujetas a un impuesto especial de 5,05 € por metro cuadrado de superficie útil.
Objetivos plurianuales de vivienda: La ley introduce objetivos de planificación hasta 2030 que cubren la oferta de vivienda, techos de población y capacidad de infraestructura por parroquia.
Controles de alquiler: Los esquemas de alquiler controlados por el gobierno se extienden e indexan a la inflación, proporcionando estabilidad a largo plazo para los inquilinos en viviendas reguladas.
Lo Que No Cambió: Las Ventajas Fiscales Fundamentales de Andorra
Es importante reconocer lo que la Ley Ómnibus 2 no afecta. La estructura fiscal fundamental de Andorra permanece inalterada — la misma que la hace atractiva en nuestra comparativa de impuestos Andorra vs España:
| Impuesto | Tipo |
|---|---|
| IRPF máximo | 10% (primeros 24.000 € exentos) |
| Impuesto de sociedades (IS) | 10% (5% si beneficios ≤ 50.000 €) |
| Dividendos de empresas andorranas | 0% |
| Plusvalías (acciones >10 años o ≤25% participación) | 0% |
| IVA (IGI) | 4,5% |
| Impuesto sobre el patrimonio | No existe |
| Impuesto de sucesiones/donaciones | No existe |
La Ley Ómnibus 2 trata sobre el acceso a la residencia y la inversión inmobiliaria — no sobre cambiar los tipos impositivos que hacen atractiva a Andorra. Una vez que eres residente, el tratamiento fiscal de tus ingresos, dividendos y plusvalías es exactamente el mismo que antes.
Disposiciones Transitorias
La ley incluye importantes cláusulas de grandfathering. Las solicitudes de residencia pasiva o activa presentadas antes del 13 de febrero de 2026 (fecha de entrada en vigor) continúan tramitándose según los requisitos anteriores. Igualmente, las solicitudes de inversión inmobiliaria extranjera presentadas antes de esta fecha se rigen por los tipos impositivos anteriores.
Para los residentes por cuenta propia, aquellos que puedan demostrar un acuerdo previo dentro de los seis meses de la entrada en vigor de la ley también pueden acogerse al régimen transitorio.
Impacto Práctico: Qué Significa Esto para Cada Perfil
Inversores pasivos y jubilados
El coste de entrada ha aumentado sustancialmente. Entre el umbral de inversión más alto (1 millón €), el pago AFA no reembolsable (50.000 €+) y el impuesto inmobiliario duplicado (6% sobre la primera propiedad), un residente pasivo que compre inmuebles en 2026 compromete aproximadamente 1,1 millones de euros antes de cualquier coste de vida. Esto representa un aumento de aproximadamente el 67% respecto a los requisitos de 2025.
La vía del Fondo de Vivienda a 400.000 € sigue siendo la opción más económica, aunque no proporciona una propiedad personal.
Emprendedores (residencia activa)
Para los emprendedores genuinos, el impacto práctico es más contenido. El cambio clave es el pago AFA no reembolsable — un coste de 50.000 € en lugar de un depósito temporal. Por lo demás, la vía de residencia activa sigue siendo accesible para quienes establezcan negocios reales con sustancia genuina. Nuestra guía para autónomos y nómadas digitales explica el proceso completo de establecimiento bajo estas nuevas normas.
Inversores inmobiliarios
Los compradores extranjeros de inmuebles se enfrentan a costes de entrada más altos (6-10% de impuesto de inversión) y requisitos operativos más estrictos. La inversión inmobiliaria en Andorra sigue siendo viable pero requiere una planificación financiera más cuidadosa que antes.
Andorra en Contexto: ¿Sigue Siendo Competitiva?
Con barreras de entrada más altas, la pregunta natural es si Andorra sigue siendo competitiva frente a alternativas como Portugal, España, Dubái o el Reino Unido.
La respuesta es claramente sí — pero para un grupo más selecto. Con un IRPF máximo del 10%, un impuesto sobre dividendos del 0%, plusvalías del 0% sobre acciones mantenidas a largo plazo, un IGI del 4,5% y sin impuesto sobre el patrimonio ni sucesiones, las ventajas fiscales continuadas de Andorra superan con creces los mayores costes de entrada. Un emprendedor que ahorre entre 30.000 y 50.000 € al año en impuestos respecto a España o Francia recupera el umbral de inversión incrementado en pocos años.
La Ley Ómnibus 2 refleja el cambio deliberado de Andorra de volumen a calidad. El gobierno quiere menos residentes, pero más comprometidos y con mayor capacidad económica, que contribuyan a la economía local. En este contexto, la migración millonaria récord de 2025 — 142.000 personas a nivel global — muestra que el capital móvil busca activamente exactamente lo que Andorra ofrece.
Conclusión
La Ley Ómnibus 2 marca la transición de Andorra de una respuesta reactiva a una estrategia deliberada a largo plazo. Las reglas son más estrictas, los costes más altos y los requisitos de sustancia son reales. Pero la propuesta de fondo — uno de los entornos fiscales más favorables de Europa, combinado con seguridad, calidad de vida y conveniencia geográfica — no ha cambiado.
Para emprendedores e inversores que cualifiquen, Andorra en 2026 ofrece las mismas ventajas fiscales de siempre. La diferencia es que acceder a esas ventajas ahora requiere un compromiso mayor de entrada. Dada la magnitud del ahorro fiscal continuo, ese compromiso sigue amortizándose notablemente rápido.
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Fuentes
- Advantia Assessors — “Ley Ómnibus 2: cambios en residencia e inversión en Andorra”.
- Augé Legal & Fiscal — “Ley Ómnibus 2 Andorra: Cambios en Residencia e Inversión”.
- FintaxAndorra — “Ley de Crecimiento Sostenible de Andorra 2026”.
- Immigrant Invest — “Nuevas reglas de residencia por inversión en Andorra: mínimo 1M €”.
- Nordic Star Law Offices — “Reforma del permiso de residencia por inversión en Andorra (2026)”.
- AndorraInc — “Residencia pasiva en Andorra (por inversión): requisitos 2026”.
- Cases & Lacambra — “Legal Flash: Ley de reforma andorrana”.
- Bloomberg Tax — “Andorra publica la Ley de Presupuestos 2026”.
Aviso legal: Este artículo tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las situaciones regulatorias son individuales y están sujetas a cambios. Consulte siempre a un profesional jurídico cualificado antes de tomar decisiones de residencia o inversión.
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